Schritt für Schritt: Leitfaden und Tipps zum Wohnungskauf

Ein Leben in den eigenen vier Wänden: Das ist der Traum vieler. Keine anstrengenden Vermieterinnen und Vermieter, keine Mietpreiserhöhungen, dafür aber gemütliches Heim und sichere Kapitalanlage in einem. Ein ganzes Haus muss es für manche aber gar nicht sein – vielleicht weil sie das Leben im eher urbanen Umfeld bevorzugen oder sie im Alter weniger Raum benötigen und sich verkleinern wollen. Worauf Sie beim Wohnungskauf achten sollten, fassen wir in diesem Ratgeber als Überblick zusammen. 

Vor dem Wohnungskauf: Bedürfnisse klären und Erwartungen definieren

Sie sind sicher: Es soll eine Eigentumswohnung sein – egal, ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage zur späteren Vermietung. Sich direkt den gängigen Immobilienportalen zu widmen oder sogar Makler ins Boot zu holen, ist allerdings das sprichwörtliche Pferd-von-hinten-aufzäumen. Nehmen Sie sich stattdessen Zeit und klären Sie einige grundlegende Fragen. Bereits mit dem Aspekt „Selbst- oder Fremdnutzung“ kann ein ganz anderer Anforderungskatalog verbunden sein. Geht es nämlich rein um eine Kapitalanlage, spielen Lage, Rentabilität und künftiges Wertsteigerungspotenzial eine erhebliche Rolle.

Zentral und mittendrin im Geschehen – oder doch lieber in einem Randgebiet? Alt- oder Neubau? Einzugsbereit oder renovierungsbedürftig? Was auch immer Sie präferieren: Besonders die Lage ist mehr als eine Frage des Geschmacks. Die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Kitas, Schulen und Arztpraxen trägt zur Attraktivität und Wertentwicklung der Immobilie bei. Und natürlich zu Ihrer Lebensqualität! Schauen Sie sich außerdem an, wie sich Ihre Wunschgegend voraussichtlich entwickeln wird und wie es um die Nachbarschaft und die Sicherheit bestellt ist. Es lohnt sich, diese Fragen so detailliert wie möglich zu beantworten und alle für Sie relevanten Faktoren zu berücksichtigen.

Der Kassensturz: Wie viel Wohnung passt in Ihr Budget?

Eigenkapital und Finanzierung – nach Ihren Vorüberlegungen sind das die wichtigsten Themen, damit der Kauf einer Eigentumswohnung reibungslos klappt. Summieren Sie als Erstes Ihr Eigenkapital, das Sie in die Finanzierung einbringen können und wollen. Expertinnen und Experten empfehlen, dass das mindestens 20 Prozent des Kaufpreises umfassen sollte. Besser sogar mehr. Das senkt einerseits die monatlichen Kreditraten und verbessert andererseits die Konditionen, die Ihnen von Ihrer Bank angeboten werden.

Bedenken Sie auch, dass nicht nur der Kaufpreis für die Immobilie zu Buche schlägt. Kaufnebenkosten wie Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer, Notargebühren und Maklerprovisionen können gut und gerne bis zu 15 Prozent des Wohnungspreises betragen. Denken Sie bitte außerdem an eine Absicherung für kritische Situationen: Eine Restschuld- oder Berufsunfähigkeitsversicherung kann Sie und Ihre Familie in schwierigen Zeiten finanziell schützen. Lassen Sie sich bei der Erstellung eines tragfähigen Finanzierungsplans gerne von unseren Expertinnen und Experten beraten! Die wissen übrigens auch, welche staatlichen Förderprogramme eventuell infrage kommen. 

Die Suche beginnt: Besichtigungen für den Wohnungskauf

Sie wissen, was Sie wollen. Ihr Budget steht, von Ihrer Bank haben Sie sogar schon eine Finanzierungszusage. Dann beginnt Ihre aktive Suche genau jetzt. Eine gute Anlaufstelle sind natürlich die bekannten Online-Immobilienportale, bei denen Sie die Angebote nach Ihren Kriterien filtern können. Richtige Wohnschätze „verirren“ sich hierhin allerdings immer seltener. Ziehen Sie die Unterstützung eines Maklers oder einer Maklerin in Betracht und nutzen Sie unbedingt persönliche Netzwerke, um Wohnungen in Ihrem Budgetrahmen und nach Ihren Wünschen zu finden.

Nächster Schritt: die Besichtigung. Klar ist es wichtig, dass die Wohnung Ihnen auf den ersten Blick gefällt. Aber nehmen Sie sich ausreichend Zeit für einen zweiten, dritten, vierten, damit Sie wirklich kein Detail übersehen: Wie ist der bauliche Zustand? Entsprechen Raumaufteilung und -größe Ihren Bedürfnissen? Sind ausreichend Zimmer vorhanden? Wie gestalten sich die Lichtverhältnisse zu unterschiedlichen Tageszeiten, sind Fenster, Türen und Wände intakt, funktioniert die Heizung einwandfrei? Ist die Wohnung hellhörig, und wie ist der Geräuschpegel außerhalb? Und nicht zu vergessen: Welchen Eindruck haben Sie von der Eigentümergemeinschaft und wie ist der Zustand des Gemeinschaftseigentums? Nehmen Sie idealerweise eine Checkliste mit, um nichts zu vergessen. Und lassen Sie sich unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen: Da sehen Sie sofort, wie viel für die notwendige Instandhaltungsrücklage angespart und was alles bereits repariert wurde. Denn Mängel können hohe Kosten nach sich ziehen.

Kaufvertrag und Notartermin: wichtige Meilensteine beim Immobilienkauf

Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises, Zahlungsmodalitäten, genaue Beschreibung der Immobilie, Teilungserklärung, damit Sie genau wissen, welches Sondereigentum Ihnen gehört und welche Teile des Hauses Gemeinschaftseigentum sind, Gemeinschaftsordnung mit der Bestimmung von Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, Gewährleistung und Mangelhaftung, Rücktrittsrechte, Belehrung über Risiken, Termin der Schlüsselübergabe und Zustand, in dem die Wohnung übergeben wird: Alles das sind Inhalte des Kaufvertrags. Prüfen Sie ihn vorab genau und lassen Sie ihn von Expertinnen und Experten gegenchecken. Nur so stellen Sie sicher, dass jede einzelne Vereinbarung Ihren Erwartungen entspricht, eventuell getroffene mündliche Absprachen berücksichtigt wurden und Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind.

In Deutschland muss ein Immobilienkauf immer notariell beurkundet werden. Neben Unterlagen wie Personalausweis, Steuer-Identifikationsnummer und Finanzierungszusage der Bank müssen Sie eine Unbedenklichkeitserklärung Ihres Finanzamts vorlegen, um nachzuweisen, dass Sie pünktlich Ihre Steuern zahlen. Bei diesem Termin liest die Notarin oder der Notar – die oder den darf übrigens der Käufer oder die Käuferin auswählen, da er oder sie die Kosten trägt – den Kaufvertrag vor, erläutert ihn und nimmt gegebenenfalls handschriftliche Ergänzungen vor. 

Nach der Unterzeichnung durch Käufer oder Käuferin und Verkäuferin oder Verkäufer sowie der Beurkundung ist der Kauf der Eigentumswohnung rechtskräftig. Und mit der Begleichung des Kaufpreises sowie der Kosten für den Notar oder die Notarin und den Eintrag ins Grundbuch geht die Wohnung offiziell in Ihren Besitz über. Herzlichen Glückwunsch zu Ihrer Immobilie!

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Unsere Expertinnen und Experten begleiten Sie auf diesem Weg und beraten Sie ausführlich zum Kauf und zu den Möglichkeiten der Finanzierung. Am liebsten persönlich, aber auch gern telefonisch, per E-Mail oder Videochat. Vereinbaren Sie direkt einen Termin!

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