Baufinanzierung: Schritt für Schritt zum soliden Finanzierungsplan

Vom Kassensturz bis zum Eigenkapital: In diesem Beitrag finden Sie alles, was für Ihre Baufinanzierung relevant ist. Schließlich möchten Sie dieses wichtige – und vor allem teure – Projekt von Anfang an überzeugend angehen. Und unnötige Risiken vermeiden. Betrachten Sie die Finanzierung also als das Fundament Ihres Wohntraums. Ganz egal, ob Sie Ihr Haus oder eine Wohnung kaufen möchten.

Finanzierung Immobilienkauf: Starten Sie gründlich und detailreich

Denken Sie auch Sätze wie: „Was ich jetzt an Miete zahle, kann ich monatlich auch in ein eigenes Haus oder in eine Eigentumswohnung investieren?“ Wir bei der Sparda BW wissen, dass viele Immobilienvorhaben mit einem solchen Gedanken gestartet wurden. 

Doch auch, wenn Ihr Herz ganz laut pocht, wenn Sie an Ihre eigenen vier Wände denken, sollten Sie Ihren Kopf unbedingt einschalten. Denn das, was sich in den Träumen toll anhört, ist in der Realität oft ganz anders. Deswegen sollten Sie unbedingt als ersten Schritt gründlich recherchieren zu den Finanzierungsmöglichkeiten und den verschiedenen Arten von Bankkrediten. Denn Sie brauchen einen soliden Finanzierungsplan, der Ihre finanziellen Möglichkeiten realistisch abbildet. 

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Unser Finanzierungrechner gibt Ihnen einen ersten Überblick über Ihre Möglichkeiten.

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Starten wir gemeinsam mit den Überlegungen für Ihre Immobilienfinanzierung:

Kassensturz und Bestandsaufnahme

Sie starten die Realisierung Ihres Finanzierungsplans am besten mit einer Bestandsaufnahme in Sachen Kapital.

Auf zum Kassensturz: 

• Wie viel Eigenkapital habe ich zur Verfügung? 
• Habe ich Reserven für finanzielle Engpässe? 
• Was benötige ich, um meinen jetzigen Lebensstandard zu halten? 
• Wie hoch ist die monatliche Belastung? 
• Wie viel kann ich tatsächlich abbezahlen?
• Habe ich bereits andere Bankkredite aufgenommen?

Wir empfehlen Ihnen eine langsame, sorgfältige Vorgehensweise in Sachen Finanzierung Ihres Immobilienkaufs: 

Schreiben Sie alle Ausgaben auf: etwa zu Lebensmitteln, Autos, Hobbys und Freizeit, Geschenken, Urlaub, Versicherungen sowie Sonderanschaffungen. Denn nur so können Sie Ihre maximalen Darlehensraten festlegen. 

Seien Sie unbedingt ehrlich und bleiben realistisch: Auch, wenn es Ihnen in der ersten Euphorie leicht möglich erscheint, Ihren Lebensstil einzuschränken, ist es im Alltag doch schwer, die eigenen Ansprüche herunterzuschrauben.

Denken Sie langfristig bei Ihrem Finanzierungsplan: Nicht nur für den Urlaub in diesem Jahr brauchen Sie Kapital, sondern auch für die Urlaube in kommenden Jahren.

Agieren Sie sicherheitsbewusst: Für den Fall der Fälle sollten Sie zusätzliche Rücklagen haben. Sie könnten krank werden, Ihren Job verlieren oder Ihre finanzielle Lage verschlechtert sich plötzlich wegen anderer Entwicklungen. Was wir natürlich alles nicht hoffen! 

Wir von der Sparda BW unterstützen Sie gerne schon bei Ihren Überlegungen in Sachen Geld:

Die Faustregel der Verbraucherschützerinnen und -schützer

Sie gehören nicht zu den Menschen, die sich eine Traumimmobilie im Vorbeigehen leisten können? Dann ist die Finanzierung Ihre Möglichkeit zum Hauskauf oder -bau. Die Faustregel der Verbraucherschützerinnen und -schützer lautet: Ihre Raten sollten 45 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten.

Eine zentrale Rolle spielt auch das Eigenkapital. Eigenheim ganz ohne? Auch das geht; Fachleute wie die von der Sparda BW raten aber, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sowie alle anfallenden Nebenkosten (rund 10 Prozent des Kaufpreises) selbst aufzubringen.

Strategisch zur perfekt passenden Finanzierung

Neben der Suche nach dem passenden Kreditinstitut stehen künftige Hauseigentümerinnen und Wohnungsbesitzer häufig vor einer weiteren großen Herausforderung: sich im Angebotsdschungel der vielen Finanzierungsformen für das beste Finanzierungskonzept zu entscheiden. 

Zahlreiche Variablen wie Eigenkapital, Kreditsumme, Laufzeit, Tilgungsrate und Sondertilgung, Förderungen oder Bausparverträge lassen eine Vielzahl von Modellen zu. Unsere Empfehlung bei der Sparda BW für alle künftigen Bauherrinnen/Bauherren und Immobilienkäuferinnen/Immobilienkäufer: Lassen Sie sich im Vorfeld ausgiebig und unverbindlich beraten, vergleichen Sie genau und fragen nach, wenn etwas unklar ist. Denn nur so stellen Sie Ihre Finanzierung für den Hauskauf auf ein sicheres Fundament.

Wichtige Entscheidungen in Sachen Finanzierungsmöglichkeiten

Am besten legen Sie sich vor dem Gespräch mit der Beraterin oder dem Berater Ihre Strategie zurecht. Einen Rahmen geben Ihnen die beiden Finanzierungsmodelle Annuitäten-Darlehen und Volltilger-Darlehen:

• Annuitäten-Darlehen werden über einen festgelegten Zeitraum mit gleichbleibenden Raten zurückgezahlt, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. So sind kleine monatliche Raten möglich. Doch dafür ist die Laufzeit eines Annuitäten-Darlehens entsprechend lang. Denken Sie an die Anschlussfinanzierung am Ende des Zeitraums. Verhandeln Sie hier frühzeitig, denn die Zinsen können in der Zwischenzeit steigen.
• Volltilger-Darlehen setzen die Rate so an, dass der gesamte Kredit nach einer möglichst kurzen, zuvor festgelegten Laufzeit abbezahlt ist. Ihre monatliche Belastung ist bei einem Volltilger-Darlehen sehr hoch.

Zwischen diesen beiden Finanzierungsmöglichkeiten gibt es diverse Zwischenlösungen. Zum Beispiel können Sie durch Konditionen wie Sondertilgungen oder einen variablen Darlehenszins Ihre Immobilienfinanzierung an Ihre individuellen Bedürfnisse anpassen. Zudem haben Bausparverträge und Förderungen von Bund, Ländern, KfW, Gemeinden, Kirchen oder Energieversorgern einen wesentlichen Einfluss auf die Kosten Ihrer Baufinanzierung. Sie sehen: Auch hier lohnt sich eine intensive Beratung zu den Finanzierungsformen. Wir bei der Sparda BW helfen Ihnen gerne weiter! 

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Grundsätzlich gilt: Je mehr Geld Sie selbst aufbringen können, umso günstiger wird der Zinssatz Ihrer Finanzierung. Klar, das Risiko für Ihre Bank sinkt mit jedem Euro, den Sie dir nicht leihen musst. Doch auch ohne Eigenkapital gibt es Möglichkeiten! Allerdings wird diese Finanzierung ohne Eigenkapital meist richtig teuer. 

Das Finanzierungsrisiko an sich ist bei den Varianten mit und ohne Eigenkapital dasselbe. Denn unabhängig von der Investition müssen Sie in beiden Finanzierungsmodellen die festgelegten Raten regelmäßig begleichen. Die Unterschiede liegen vielmehr in der Länge der Laufzeit und der Höhe der Zinsen.

• Modell 1: die 100-Prozent-Finanzierung, bei der der Kauf der Immobilie voll finanziert wird, nicht aber die entstehenden Nebenkosten. Denn Sie bringen in diesem Fall die finanziellen Mittel zur Begleichung der Grunderwerbssteuer, der Notariatskosten, der Grundbuchgebühren und ggf. der Maklerkosten selbst auf.
• Modell 2: die 110-Prozent-Finanzierung, bei der auch die Nebenkosten durch das Darlehen oder einen separaten Privatkredit abgedeckt werden.

Vollfinanzierung: das Darlehen mit besonderen Voraussetzungen

Beide Vollfinanzierungs-Darlehensmodelle werden unter besonderen Umständen von Banken vergeben. Nur, wenn Sie eine überdurchschnittlich gute Bonität vorweisen können und ein sehr hohes und gesichertes Einkommen haben, bekommen Sie eine 100- bzw. 110-Prozent-Finanzierung. Und das ist auch gut so: Denn eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist teurer, dauert länger und ist langfristig weniger vorhersehbar. 

Eins ist bei diesen speziellen Finanzierungsmodellen aber immer gleich: Es gilt, die angebotenen Finanzierungen detailreich zu prüfen und intensiv miteinander zu vergleichen! 

Unser Tipp: Sie sollten sich bei einer solchen Vollfinanzierung unbedingt vor dem Verlust der Immobilie oder einer möglichen Privatinsolvenz schützen – etwa über eine Restschuld- oder Risikolebensversicherung. In einer seriösen Beratung zur Immobilienfinanzierung werden Sie bestimmt auf diese Möglichkeiten zur zusätzlichen Absicherung aufmerksam gemacht. 

Der gute alte Bausparvertrag

Banken wie die Sparda BW bieten Ihnen bei einer Vollfinanzierung häufig an, schon während der Tilgungsphase Eigenkapital in Form eines Bausparvertrags aufzubauen. Dazu zahlen Sie über einen bestimmten Zeitraum festgelegte Raten jeweils in das Darlehen und in einen Bausparvertrag. Während dieser Phase werden auf diese Weise nur die Zinsen des Kredits getilgt sowie Eigenkapital aufgebaut, das am Ende der Laufzeit schließlich zur teilweisen Tilgung des Finanzierungsdarlehens genutzt werden kann. Die Anschlussfinanzierung können Sie dann zu deutlich besseren Konditionen abschließen.

Auf einen Blick: die 4 Säulen einer stabilen Finanzierung

Das 4-Säulen-Modell ist das solide Fundament für deine stabile Finanzierung: 

• Bankdarlehen – vergleichen Sie intensiv verschiedene Angebote unterschiedlicher Anbieter.
• Zinssicherung – überlegen Sie genau, wie Sie langfristig den besten Zinssatz für sich herausholen.
• Fördermittel – checken Sie detailreich, welche Angebote es gibt.
• Risikoabsicherung – denken und handeln Sie immer auf Sicherheit bedacht.

Wenn Sie nach diesem Modell handeln, dann haben Sie alles getan, um die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie möglichst sicher zu gestalten.